土地の売却で手残りを増やすコツとは？諸経費を抑える方法を伝授
土地の売却も、戸建やマンションの売却と同様に仲介手数料や印紙税などの諸経費かかります。さらに、土地の状態によっては解体費用や測量費用などがかかる可能性もあります。
土地の売却の諸経費を抑え、手残りを増やすためには、売却方法や売却時期、適用する控除特例などを見極めることが大切です。
土地売却にかかる諸経費
まずは、土地の売却で必ずかかる諸経費を見ていきましょう。
土地に限らず、不動産の売却には仲介手数料と印紙税がかかります。
| 諸経費 | 費用の目安 |
| 仲介手数料 | 売買金額×3%+6万円（税別）が上限 |
| 印紙税 | 売買金額に応じて5,000円〜6万円程度 |
電子契約の場合は印紙税が非課税となりますが、電子契約は買主の同意と環境の整備が必要なため、実施数としては多くありません。したがって、売買金額の3〜4%程度の諸経費は必ずかかると考えておきましょう。
土地売却でかかる可能性のある諸経費
続いては、土地の売却でかかる可能性のある諸経費を見ていきましょう。
解体費
一定の築年数を超えた一戸建ては、建物に価値がつかず、土地として売買されることも少なくありません。また、古家付きでは売れない場合は、売主負担で建物を解体しなければならないケースもあります。
解体費は、広さに加え、接道状況や構造などによって異なりますが、木造であれば1坪あたり4〜5万円程度が目安です。一般的な大きさの家屋であれば100万円以上はかかると考えておきましょう。
測量費
境界が確定していなかったとしても、登記簿上の面積で売買することは可能です。しかし、隣地との境界が確定していないと、買主から測量を希望されたり、境界が不明瞭なことから需要が下がったりしてしまうことがあります。
確定測量に必要な費用は、土地の大きさや形状、隣地の数などによって異なりますが、最低でも30万円程度はかかります。また、確定測量には隣地所有者の立ち会いが必要なため、隣地が所有者不明だったり、マンションだったりする場合は測量に時間もかかるため注意が必要です。
譲渡所得税（住民税・所得税）
土地の売却で利益＝譲渡所得が出た場合は、譲渡所得税が課されます。譲渡所得の計算方法は、次のとおりです。
譲渡所得＝売却額 ー（ 購入額＋購入経費＋売却経費 ）
譲渡所得に対して住民税・所得税が課されるわけですが、税率は土地を所有していた期間によって以下のように異なります。
| 所有期間 | 税率 |
| 5年以下 | 39.63％（所得税30.63％・住民税9％） |
| 5年超 | 20.315％（所得税15.315％・住民税5％） |
土地の売却で手残りを増やすコツ
土地の売却で手残りを増やす方法は、解体費用や測量費用をかけず、税金が課税される場合に税額を軽減できる控除特例を適用することです。ただし、手残りを増やすことを優先させれば機会損失につながる可能性もあるため慎重に考えなければなりません。
現状のまま購入してくれる買主を探す
家屋の解体や確定測量は、法律などで決まっている売主の義務ではありません。解体や測量は、あくまで買主と売主が取引する「条件」の一つであるため、交渉したり、買主を選んだりすることでこれらの条件を除外することも可能です。
とはいえ、解体や測量をしなければ売れない、あるいは売却に時間がかかるおそれもあります。諸経費を抑えても売れなければ元も子もありません。
建物を解体するのは契約後がベター
建物がどんなに古かったとしても、売却活動を始める前に解体することはおすすめできません。それは、土地の固定資産税・都市計画税が跳ね上がってしまうからです。
住宅が建つ土地は、以下のように固定資産税・都市計画税の軽減効果のある「住宅用地の特例」が適用となっています。家屋を解体すると同特例の適用がなくなり、売却できるまでの固定資産税・都市計画税が実質的に増税します。
| 住宅用地の区分 | 固定資産税課税標準額 | 都市計画税課税標準額 |
| 小規模住宅用地（200㎡以下の部分） | 6分の1 | 3分の1 |
| 一般住宅用地（200㎡を超える部分） | 3分の1 | 3分の2 |
売主が解体費用を負担しなければならない場合も「解体更地渡し」の特約をつけて売却すれば、売買契約後に解体して引き渡すことが可能です。
控除特例を適用する
マイホームの売却で発生した譲渡所得は、次のような特例で控除や税率を軽減することが可能です。
- マイホーム特例（3,000万円特別控除）
- 軽減税率の特例
ただし、上記特例は自分が住まなくなってから3年を経過する年の12月31日に売却し、なおかつ家屋を解体した場合は解体した日から1年以内に売買契約を締結しなければ適用となりません。
したがって、譲渡所得が出そうな土地の売却は、売却時期や解体時期にも留意しましょう。
土地の売却方法・売却時期は不動産会社に相談を
土地の売却の諸経費として、仲介手数料や印紙税に加え、解体費や測量費、譲渡所得税がかかる可能性があります。これらの諸経費を抑えるには、売却方法や売却時期、控除特例の適用を検討することが効果的です。ただし、解体や測量については、売却するうえで必要不可欠な条件となることも。これらの諸経費をかけないことを優先するがあまり売却が長期化すれば、さらなる不利益を被ってしまうおそれもあります。
大切なのは、諸経費だけでなく、売却にかかる期間や売却金額、税金などを相対的に見て、自分にとって最も好条件な売却とすることです。最も好条件で売るための方法は一概にはいえません。土地の状態や売主の意向、マーケットの動向などを見て判断しなければならないため、不動産会社と相談しながら決めていきましょう。
